Le divorce touche près de 130 000 couples chaque année en France, et pour 70% d'entre eux, le sort du logement familial constitue la principale source d'inquiétude et de conflit. Face à ce dilemme patrimonial et émotionnel majeur, plusieurs facteurs entrent en jeu : enfants scolarisés, crédit immobilier en cours, capacité financière limitée, attachement au bien. Maître FLORY HINI, avocat à Marseille, accompagne régulièrement des couples confrontés à cette problématique délicate et vous présente les 4 solutions légales encadrées par le droit français pour déterminer qui garde la maison après un divorce.
La vente représente la solution la plus radicale pour régler le sort de la maison lors d'un divorce. En régime de communauté légale, le bien acquis durant le mariage appartient pour moitié à chacun des époux, et le partage du produit de vente se fait en parts égales après déduction de l'emprunt restant. Cette procédure nécessite d'abord une estimation impartiale du bien, idéalement réalisée par un expert immobilier agréé qui prendra en compte la localisation, la superficie, l'état général et les données du marché local. Il est important de noter qu'il n'est pas possible de divorcer pendant que le bien est en vente : le sort du patrimoine doit être clos pour pouvoir ouvrir une procédure de divorce par consentement mutuel, ce qui impose un délai minimum de 3 mois de commercialisation, visites et négociation.
Cependant, la vente peut se heurter au refus de l'un des conjoints. Pour la résidence principale, ce refus peut être considéré comme légitime s'il se justifie par les intérêts de la famille, notamment si le conjoint n'a pas les moyens de se reloger avec les enfants et qu'il en a la garde (ce droit de refus demeure valable jusqu'à la majorité du dernier enfant). L'article 217 du Code civil permet alors de solliciter une autorisation judiciaire auprès du juge aux affaires familiales si le refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. Cette procédure judiciaire aboutit généralement à une vente aux enchères, avec un prix de départ souvent inférieur de 20 à 30% au prix du marché, sans garantie sur le montant final. Alternativement, le juge peut désigner un mandataire ad hoc qui se chargera de la signature de l'acte de vente à la place de l'époux défendeur en cas de blocage manifeste de la vente, offrant ainsi une solution plus avantageuse que la vente aux enchères judiciaires.
Sur le plan fiscal, attention au piège de la vente anticipée. Selon la réponse ministérielle Descoeur de 2020, vendre avant le divorce n'évite pas le droit de partage de 1,1% sur l'actif net (contre 2,5% avant 2021). Les sommes issues de la vente doivent être déclarées dans l'acte liquidatif, sous peine de sanctions pouvant atteindre 80% en cas de contrôle fiscal. Par exemple, pour un bien de 200 000 € avec 180 000 € de crédit restant, le droit ne représente que 220 €, rendant inutile une vente précipitée pour l'éviter.
À noter : Si l'un des conjoints possède en propre le logement de la famille (acquisition avant le mariage), il ne peut pas décider seul de vendre ou de donner ce bien immobilier sans obtenir l'accord de son conjoint dès lors que ce bien constitue le logement de la famille, conformément à l'article 215 du Code civil. Cette protection s'applique uniquement à la résidence principale et cesse automatiquement avec le prononcé du divorce.
Le rachat de soulte permet à l'un des époux de conserver la maison en rachetant la part de l'autre. Le calcul est simple en théorie : (valeur du bien - prêt restant) ÷ 2. Ainsi, pour une maison estimée à 300 000 € avec un crédit de 150 000 €, la soulte s'élève à 75 000 €. Cette opération nécessite obligatoirement l'intervention d'un notaire qui rédigera l'état liquidatif, vérifiera l'équité du partage et authentifiera l'acte. Il est crucial de savoir que si le juge estime que le partage est inégal et en défaveur de l'un des époux, il peut refuser d'homologuer la convention de rachat de soulte et de prononcer le divorce tant que l'équité n'est pas rétablie, constituant une protection judiciaire contre les accords déséquilibrés.
Le financement constitue souvent l'obstacle principal. L'époux acquéreur doit généralement contracter un nouveau prêt pour financer la soulte, ce qui requiert une capacité d'emprunt suffisante. La banque évalue alors les revenus, les charges et le taux d'endettement. Des délais de paiement peuvent être négociés, particulièrement si des enfants mineurs résident dans le logement.
Un point crucial concerne la désolidarisation bancaire. Même après le rachat, l'ex-conjoint reste souvent co-emprunteur solidaire aux yeux de la banque qui peut refuser la désolidarisation si elle estime les garanties insuffisantes. L'ex-époux reste alors engagé jusqu'au remboursement total du prêt, la banque pouvant se retourner contre lui en cas de défaillance.
Exemple pratique : Madame et Monsieur Martin, mariés sous le régime de la communauté, ont acheté ensemble une maison de 280 000 € en 2018. Au moment du divorce en 2024, le bien est estimé à 320 000 € et il reste 200 000 € de crédit. Madame souhaite conserver la maison où vivent leurs deux enfants (8 et 12 ans). Elle doit racheter la part de Monsieur, soit (320 000 - 200 000) ÷ 2 = 60 000 €. Avec ses revenus de 2 800 € nets mensuels, sa banque accepte de lui prêter les 60 000 € sur 15 ans, mais refuse la désolidarisation de Monsieur qui reste co-emprunteur pour les 200 000 € restants du prêt initial.
Les frais comprennent les droits de mutation réduits à 1,1% en cas de divorce (contre 5,81% pour des ex-concubins), les émoluments du notaire calculés de manière dégressive sur la valeur du bien (environ 300 à 1000 €), les débours moyens de 800 €, et la contribution de sécurité immobilière de 0,10% du prix du bien. Ces coûts restent généralement inférieurs à ceux d'une double transaction immobilière (vente puis rachat). Il est important de distinguer que si la maison est un bien propre ou indivis acheté avant le mariage, le rachat de parts peut être fait par un acte de vente entre époux ou à titre de licitation à tout moment, alors que si la maison est un bien commun acheté pendant le mariage, il est préférable d'attendre d'avoir mandaté un avocat pour le divorce car le partage des biens doit être terminé avant l'ouverture de la procédure de divorce par consentement mutuel.
L'indivision permet de reporter la décision sur le devenir de la maison après le divorce. La loi autorise des conventions d'indivision de 5 ans maximum, renouvelables une fois, soit 10 ans au total. Cette convention, obligatoirement notariée pour un bien immobilier et devant être publiée au service de publicité foncière, précise les quotités de chacun, les modalités de gestion, la répartition des charges et les conditions de sortie. Pour prolonger la convention au-delà de 5 ans, l'accord unanime des indivisaires est requis et la convention renouvelée doit également être publiée au service de publicité foncière, générant des frais supplémentaires incluant le salaire du conservateur des hypothèques et les taxes afférentes.
La gestion quotidienne nécessite une organisation rigoureuse. Si l'un des époux occupe le logement, il verse généralement une indemnité d'occupation calculée sur 70 à 80% de la valeur locative selon la jurisprudence. Les charges courantes (taxe foncière, entretien, mensualités de prêt) sont réparties proportionnellement aux droits de chacun. La Cour de cassation a d'ailleurs rappelé dans un arrêt du 10 février 2021 (1re civ., no 19-20957) que le règlement de la taxe d'habitation, en tant que dépense de conservation, doit être supporté par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision, même si un seul occupe le logement. Les décisions importantes comme la location ou la vente nécessitent l'accord des deux parties.
Les travaux d'amélioration méritent une attention particulière. L'indivisaire qui les finance seul peut exiger une compensation calculée non sur les dépenses engagées mais sur la plus-value générée, conformément à l'article 815-13 du Code civil.
Conseil pratique : Le juge peut imposer la solution de l'indivision lorsque l'intérêt des enfants mineurs l'exige, même contre l'avis d'un des époux. Cette décision judiciaire permet notamment d'éviter la vente d'un bien dans un marché défavorable ou de permettre aux enfants de continuer à habiter le logement familial jusqu'à la fin de leur scolarité dans le secteur. Cette protection judiciaire constitue un garde-fou important pour préserver la stabilité du cadre de vie des enfants durant cette période difficile.
Plusieurs options s'offrent aux ex-époux : le rachat des parts par l'un d'eux, la vente amiable avec partage du produit, le partage en nature si possible, ou la licitation judiciaire en cas de désaccord persistant. Cette dernière solution, ordonnée par le tribunal, aboutit à une vente aux enchères souvent désavantageuse financièrement. Il est crucial de respecter le délai fiscal de 12 mois après le jugement définitif pour bénéficier du taux réduit de droit de partage à 1,1% au lieu de 2,5% sur l'actif net partagé - au-delà de ce délai, l'avantage fiscal est définitivement perdu.
L'indivision convient particulièrement lorsque le marché immobilier est défavorable, que les enfants doivent terminer leur scolarité dans le secteur, ou qu'un délai est nécessaire pour améliorer sa situation financière. Cependant, elle impose une gestion à deux potentiellement conflictuelle et des blocages décisionnels fréquents.
L'attribution préférentielle, encadrée par les articles 831 à 834-1 du Code civil, permet à un époux de conserver prioritairement le logement moyennant versement d'une soulte. Cette faculté n'est jamais automatique : elle relève du pouvoir discrétionnaire du juge qui examine chaque situation individuellement.
Les critères d'évaluation privilégient l'intérêt des enfants mineurs. Un arrêt de la Cour de cassation du 9 décembre 2020 a confirmé que la résidence habituelle des enfants constitue l'élément déterminant, même face à des arguments patrimoniaux substantiels. Le juge examine également la capacité financière à verser la soulte, l'attachement particulier au bien, la proximité du lieu de travail et l'absence d'autre logement.
La demande doit être formellement exprimée dans la procédure de divorce, accompagnée d'un dossier solide : justificatifs de résidence des enfants, preuves de capacité financière, attestations scolaires. L'article 373-2-9-1 du Code civil permet même une attribution provisoire pendant la procédure, pour six mois renouvelables, garantissant la stabilité du cadre de vie des enfants.
L'attribution préférentielle peut se combiner avec la prestation compensatoire, permettant un équilibre global du partage. Des délais de paiement réalistes peuvent être accordés, facilitant l'accès au logement pour l'époux moins fortuné mais assurant la garde principale des enfants.
Le choix entre ces quatre solutions pour garder la maison après divorce dépend de multiples facteurs. La situation financière oriente vers le rachat si la capacité d'emprunt le permet, vers la vente en cas de besoin urgent de liquidités, ou vers l'indivision temporaire si les ressources sont insuffisantes. La présence d'enfants mineurs privilégie l'attribution préférentielle ou le rachat pour maintenir leur stabilité.
Le degré d'entente entre ex-époux détermine également l'orientation : les solutions amiables (rachat négocié, vente concertée, convention d'indivision) évitent les procédures judiciaires longues et coûteuses. L'état du crédit immobilier influence aussi la décision : en début de prêt, l'actif net reste faible, limitant l'intérêt d'une vente immédiate.
Le rôle du notaire s'avère central dans toutes ces solutions. Obligatoire pour la vente, le rachat de soulte et la convention d'indivision, il conseille sur le régime matrimonial, vérifie l'équité du partage et sécurise juridiquement les opérations. L'anticipation reste essentielle : faire estimer le bien par un expert impartial, consulter un notaire avant toute décision, respecter le délai de 12 mois après le jugement définitif pour bénéficier des avantages fiscaux.
Maître FLORY HINI, avocat indépendant à Marseille, accompagne les couples dans ces situations complexes où se mêlent enjeux patrimoniaux et dimension émotionnelle. Fort d'une expertise en droit de la famille, le cabinet propose une approche personnalisée pour clarifier les options juridiques, négocier les accords amiables et défendre vos intérêts devant le juge si nécessaire. Que vous souhaitiez conserver votre logement familial ou obtenir une juste compensation, Maître FLORY HINI vous guide à chaque étape, de l'évaluation initiale jusqu'à la finalisation du partage, en privilégiant toujours les solutions adaptées à votre situation familiale et financière.